Обслуживание общего имущества в здании
Свяжитесь с нами
+7 701 788 81 57

Обслуживание общего имущества в здании

Обслуживание общего имущества в здании

В настоящее время наша фирма оказывает услуги клиенту (физическое лицо) по представлению его интересов в судебном деле по иску юридического лица о взыскании долга за услуги по содержанию общего имущества в здании.

Данное дело интересно тем, что здание, в котором находится помещение, принадлежащее клиенту (ответчику), на самом деле не является отдельно стоящим зданием, а представляет собой часть многоквартирного жилого дома. Проблема в том, что это здание было построено и сдано в эксплуатацию раньше дома, и поэтому юстиция зарегистрировала его в качестве отдельного объекта недвижимости.

У жилого дома есть свой орган управления, который считает, что собственники помещений в здании должны платить ему за обслуживание общего имущества. И это логично, потому что здание и дом находятся на одном земельном участке, подвал и инженерные сети у них общие. Однако, несколько наиболее предприимчивых (читай хитрых) собственников помещений в здании создали товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) и через пару дней провели собрание собственников помещений, на котором избрали ТОО в качестве управляющей компании, которая будет оказывать услуги собственникам помещений по содержанию и сохранению общего имущества в здании. Следует отметить, что на данном собрании присутствовали далеко не все собственники.

Наш клиент приобрел помещение после собрания, договор с ТОО не заключал, услуги не оплачивал. Клиент сдает помещение в аренду, также как и большинство собственников помещений в здании. ТОО регулярно собирало со всех арендаторов оплату за эксплуатационные услуги. Справедливости ради надо признать, что клиент знал о существовании ТОО, но не возражал против оплаты его услуг арендатором, т.к. считал, что это самостоятельные договорные отношения между ТОО и арендатором.

Клиент и арендатор расторгли договор аренды по соглашению сторон, и арендатор выехал. Через несколько дней объявляется директор ТОО и требует с клиента оплату его услуг за 3 месяца. Аргументы клиента об отсутствии договора с ТОО не возымели действие, и ТОО обратилось в суд с иском о взыскании долга.

По нашей инициативе, суд привлек орган управления жилым домом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика. Мы хотели выяснить, является ли здание частью жилого дома, и кому все-таки должны платить собственники помещений в здании. Дело в том, что, согласно ст. 42 Закона РК «О жилищных отношениях», на объекте кондоминиума может действовать лишь один орган управления.

На судебном заседании представитель юстиции подтвердил, что здание является отдельным объектом недвижимости и зарегистрировано как объект кондоминиума. Вопрос спорный, но разрешить его в рамках дела по иску о взыскании долга за услуги не представлялось возможным. Орган управления жилым домом сделал для себя вывод, что ему нужно обращаться в суд с отдельным иском о признании здания частью жилого дома. Мы, в свою очередь, поняли, что для борьбы с истцом надо исходить из того, что здание, в котором находится помещение клиента, – это отдельное нежилое здание.

На судебном заседании мы настаивали, что, поскольку в здании отсутствуют квартиры, на отношения между собственниками помещений по обслуживанию общего имущества не распространяется действие Закона РК «О жилищных отношениях». Истцу ничего не оставалось ничего, кроме как согласиться с этим доводом.

Далее мы стали утверждать следующее. Действительно, в соответствии со ст. 215 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В многоквартирных жилых домах Законом РК «О жилищных отношениях» предусмотрено, что собственники проводят собрание, чтобы определить форму управления кондоминиумом (создать кооператив собственников помещений или нанять стороннюю организацию) и установить размер взноса на управление и содержание общего имущества. Однако, законодательством не определен порядок исполнения указанной обязанности собственниками помещений в нежилом здании.

Учитывая изложенное, возникают вопросы, которые мы поднимали на судебном заседании в качестве доказательства необоснованности иска, но суд оставил их без внимания: 1) На основании какого нормативного правового акта собственники помещений провели собрание? 2) Какие вопросы входят в компетенцию собрания? 3) Кто вправе быть и кто был инициатором собрания? 4) Кто вправе определять и кто определил повестку дня собрания? 5) Каков порядок созыва собрания, каким образом и в какие сроки происходило извещение собственников о предстоящем собрании? 6) Сколько собственников должно было принять участие в собрании, чтобы признать его правомочным принимать решения (кворум собрания)? 7) Каков порядок проведения собрания? 8) В каком законе сказано, что решения собрания являются обязательными для всех собственников?

Судья спросила нас: вы оспорили протокол собрания об избрании ТОО для обслуживания общего имущества в здании? Но почему кто-то должен оспаривать протокол, который изначально является ничтожным?! Ни один нормативный правовой акт не предусматривает возможность проведения собраний собственниками помещений в нежилом здании. Следовательно, протокол собрания – это искусственный (ничтожный) документ. По этой же причине, ни в одном законе не указано право участника долевой собственности (собственника бутика) на обжалование такого протокола и не описан порядок обжалования. Если следовать логике суда, то получается, что даже 2 собственника могут провести собрание и принять любые решения, а остальные собственники пусть обращаются в суд с иском о признании протокола недействительным. А что если эти 2 собственника будут проводить собрания каждый день? В этом случае суд будет завален бессмысленными исками о признании недействительными ничтожных протоколов.

Мы твердо считаем, что клиент мог стать обязанным оплачивать услуги ТОО только в одном единственном случае – при наличии соответствующего договора между клиентом и ТОО. Согласно ч. 1 ст. 80 ГК, понуждение к заключению договора не допускается. В соответствии со ст. 271 ГК обязательства возникают из договора, причинения вреда или иных оснований, указанных в ст. 7 ГК. В ст. 7 ГК отсутствует такое основание для возникновения обязательства, как протокол собрания между собственниками помещений в нежилом здании или наличие договора между третьими лицами.

К сожалению, суд первой инстанции иск удовлетворил. Насколько нам известно, в Казахстане действует негласная установка судам – удовлетворять иски органов управления жилыми домами о взыскании долга. И такая просьба акиматов к судам понятна: большинство жалоб, поступающих в акиматы, – это жалобы жильцов в многоквартирных жилых домах на неудовлетворительную работу КСП и управляющих компаний. В свою очередь, КСП и управляющие компании жалуются на наличие большого количества должников, что препятствует оказанию услуг жильцам на должном уровне.

Вместе с тем, решение проблем в жилищно-коммунальном хозяйстве не должно происходить без учета требований законодательства и соблюдения прав обеих сторон спора. Каждый спор индивидуален, нельзя все дела рассматривать «под одну гребенку». В нашем случае главным аргументом суда, изложенном в решении, оказался факт оплаты услуг истца другими собственниками помещений. Все платят, один ответчик не платит. Но разве это обоснование?! Надеемся, что апелляционная коллегия городского суда более внимательно изучит дело и примет единственно правильное решение – отменит решение суда первой инстанции и вынесет новое решение об отказе в иске.

Подписывайся на нас и делись новостью с друзьями:

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.