Предварительный договор и дольщики
Свяжитесь с нами
+7 701 788 81 57

Предварительный договор и дольщики

Предварительный договор и дольщики

Как известно, до 10 октября 2016 года строительные компании или их агенты (партнеры), дабы не попасть под действие кабального для них Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», заключали с покупателями так называемые предварительные до-говоры купли-продажи, согласно которым квартира должна быть передана покупателю в будущем – после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. В настоящее время привлечение денег граждан для строительства многоквартирных жилых домов через подписание предварительных договоров запрещено.
Под дольщиками в настоящей публикации мы будем называть покупателей квартир, хотя формально, подписав предварительный договор вместо договора о долевом участии в жилищном строительстве, они дольщиками не являются.
К сожалению, далеко не все граждане, подписавшие предварительный договор, знают, что это такое, и не задумываются, почему застройщики выбрали именно этот вид догово-ра для заключения с покупателями и получения денег от них.
В соответствии с ч. 1 ст. 390 Гражданского кодекса РК (ГК) по предварительному догово-ру стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предвари-тельным договором. В случае с дольщиками это означает, что после завершения строи-тельства дома и сдачи его в эксплуатацию стороны предварительного договора должны будут заключить основной договор, т.е. договор купли-продажи готовой квартиры, на основании которого дольщик станет полноправным собственником квартиры.
Однако, всем мы хорошо знаем, что застройщики часто ведут себя недобросовестно, осо-бенно после того, как они получили деньги. Но граждане, не имеющие возможность при-обрести квартиру в построенном доме, вынуждены рисковать и покупать «воздух», пото-му что квартиры в несуществующих домах стоят гораздо дешевле. И, конечно, находясь в офисе застройщика, потенциальный покупатель не имел возможности или не решался предложить другой вид договора или хотя бы внести изменения в предварительный до-говор. Если такие попытки и предпринимались, то покупатель получал твердый отказ. Застройщик мог позволить так вести себя с покупателем, поскольку знал, что тот никуда не денется и подпишет любой договор за отсутствием выбора. Это, знаете, как в банке при получении кредита, когда банк не позволяет заемщику лишнюю запятую поставить в договор займа. В таких случаях говорить о равноправии сторон не приходится.
Дольщики, подписавшие предварительный договор, наверняка заметили, что продавцом в договоре значится незнакомое юридическое лицо, хотя покупатель пришел в офис из-вестной строительной компании, услышав или увидев красивую рекламу. Если вы не об-ратили на это внимание, советуем найти предварительный договор и проверить, с кем вы его подписали. Данная хитрость также представляет собой один из способов уменьшения рисков застройщика, если вдруг завтра что-то пойдет не так. Например, если дом не будет построен вовремя, та самая строительная компания отправит вас разбираться к продавцу, с которым был заключен предварительный договор. Как правило, продавец – это пустая компания, у которой нет ни офиса, ни имущества, ни сотрудников, а директор – номи-нальное лицо, ничего не решающее. Хорошо, если дольщику удастся вернуть свои деньги, и он успеет их вложить в какой-нибудь новый строительный проект, но большинство дольщиков предпочитают не ругаться и не требовать возврата денег, потому что на эту сумму все равно квартиру не купишь, и поэтому терпеливо ждут завершения строитель-ства.
И вот, наконец, мы добрались до самого интересного момента. Дом благополучно по-строен. Дольщик приходит в строительную компанию, где его также как и при подписа-нии предварительного договора встречает менеджер, являющийся по совместительству представителем интересов никому не известного продавца. И тут начинается самое инте-ресное. Не у всех, конечно. Надеемся, большинству дольщиков, заключивших предвари-тельный договор, повезет, потому что им попался добросовестный продавец, и они полу-чат долгожданные квартиры. Но на практике уже есть примеры, когда продавец отказы-вает дольщику в заключении основного договора купли-продажи квартиры.
Дело в том, что действующее гражданское законодательство, по сути, позволяет продавцу отказаться от заключения основного договора. Так, в соответствии с ч. 5 ст. 390 ГК в слу-чаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, ес-ли иное не предусмотрено законодательством или договором.
Это означает, что продавец может просто вернуть дольщику деньги. И дольщик не вправе отказаться от денег. К сожалению, закон не позволяет дольщику даже через суд обязать продавца передать ему квартиру. Конечно, теоретически дольщик может предъявить к взысканию дополнительные убытки (например, сумму арендных платежей, которую он потратит на снятие жилья в аренду, пока не купит другую квартиру). Однако, на практике взыскать такие убытки через суд крайне затруднительно. И потом, если помните, прода-вец – это пустая компания и, соответственно, получить с нее деньги в рамках исполни-тельного производства по решению суда будет непросто ввиду отсутствия имущества у данной компании (она же должник, она же ответчик по судебному делу). Таким образом, если у дольщика получится хотя бы вернуть свои деньги, – это уже удача.
В России, например, ситуация иная. В законодательстве РФ прямо сказано, что при отказе одной стороны предварительного договора от заключения основного договора вторая сторона вправе через суд понудить ее к заключению основного договора. Ни для кого не секрет, что наш ГК во многом списан с ГК РФ, но почему разработчики ГК РК решили исключить возможность понуждения к заключению основного договора, для нас остается загадкой. Среди юристов есть мнение, что никто ничего не исключал, просто разработчи-ки казахстанского ГК не стали прямо писать про возможность понуждения, т.к. необхо-димые нормы имеются в статьях 380, 390 и 399 ГК. Так, например, в ч. 1 ст. 380 ГК сказа-но, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, ко-гда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодатель-ными актами или добровольно принятым обязательством. В ч. 5. ст. 389 ГК записано, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заклю-чения основного договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убыт-ки, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В ч. 4 ст. 399 ГК ука-зано, что, если сторона, для которой в соответствии с ГК или иными законодательными актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Не зря же говорят: 2 юриста, 3 мнения. Наша фирма считает, что, пока в ст. 390 ГК РК, по аналогии с ГК РФ, не будет четко прописано право пострадавшей стороны понудить вто-рую сторону через суд к заключению основного договора, никакие косвенные нормы не помогут. Суды продолжат указывать в своих решениях об отказе в удовлетворении иска о понуждении к заключению основного договора, что приобретение дольщиком несуще-ствующей квартиры путем заключения предварительного договора – это предпринима-тельский риск дольщика. Другими словами, никто не заставлял дольщика подписать предварительный договор, ничто не мешало дольщику найти на рынке строительную компанию, которая также продает несуществующие квартиры, но по договору о долевом участии в жилищном строительстве. К этому можно добавить аргумент, что перед подпи-санием предварительного договора дольщик мог потребовать включения в него положе-ния о том, что передаваемая им сумма денег является задатком. В этом случае при отказе от заключения основного договора продавец должен был бы вернуть деньги в двойном размере.
Таким образом, если в 2014-2016 годах вы купили квартиру, подписав предварительный договор, а в 2017-2018 годах дом будет достроен, рекомендуем вам уже сейчас подгото-виться к варианту, когда вам откажут в предоставлении квартиры. Лучше всего, конечно, обратиться к юристу, который, возможно, придумает выход.

Подписывайся на нас и делись новостью с друзьями:

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.